Immobilien Preise Prognose 2026: Wo kaufen, wo mieten?

Immobilienmarkt 2026: Erholung mit regionalen Klippen

Nach dem Preisverfall 2023-2024 (−12 % im Schnitt) haben sich die deutschen Immobilienpreise 2025 stabilisiert und steigen 2026 wieder leicht — um ca. 2,5 % im Jahresdurchschnitt. Aber das Bild ist extrem regional unterschiedlich.

In Metropolen wie München, Hamburg und Berlin steigen die Preise wieder deutlicher (+4-6 %). In ländlichen Regionen und B- und C-Städten hingegen stagnieren oder fallen die Preise weiter.

Die Ursachen für die Erholung: gesunkene Bauzinsen (von 4,2 % auf 3,4 % im Mittel), gestiegene Reallöhne und ein massiver Nachholbedarf. Es werden in Deutschland 400.000 Wohnungen pro Jahr gebraucht — gebaut werden nur 220.000.

Preisentwicklung nach Stadtgröße

Die Schere zwischen Metropolen und Peripherie geht weiter auf. Hier die Prognose 2026 bis 2027:

• München: +5,8 % (Durchschnittspreis: 8.900 €/m²)
• Berlin: +4,2 % (4.800 €/m²)
• Hamburg: +3,9 % (5.400 €/m²)
• Frankfurt: +3,1 % (4.900 €/m²)
• Stuttgart: +2,8 % (4.700 €/m²)
• Köln/Düsseldorf: +2,5 % (4.200 €/m²)
• Leipzig/Dresden: +1,8 % (3.100 €/m²)
• B-Städte (Münster, Freiburg): +1,2 %
• C-Städte: 0 % bis −2 %
• Ländliche Regionen: −3 % bis −5 %

Bauzinsen und Kreditverfügbarkeit

Die Bauzinsen sind der wichtigste Treiber. 2026 liegt der Zinssatz für 10-jährige Annuitätendarlehen bei durchschnittlich 3,4 %. Das ist deutlich weniger als der Höchststand von 4,2 % (Herbst 2023), aber immer noch mehr als die 0,8 % aus 2021.

Die Kreditvergabe hat sich wieder normalisiert. Banken vergeben wieder Darlehen mit 90 %-Beleihung (vorher max. 80 %), allerdings sind die Anforderungen an die Bonität (Eigenkapital, Einkommen) gestiegen.

Für einen Kredit von 300.000 € kostet der Zinsunterschied zwischen 3,4 % und 4,2 % etwa 165 € pro Monat bzw. 59.400 € über 10 Jahre. Das ist der Unterschied zwischen "kaufen" und "nicht kaufen" für viele Familien.

Wohnungsmarkt: Mieten steigen weiter

Während Kaufpreise schwanken, steigen die Mieten stetig. 2026 lag das Plus bei durchschnittlich 4,1 % in deutschen Großstädten. In München liegt die Angebotsmiete bei 24,50 €/m², in Berlin bei 15,80 €/m².

Der Mietwohnungsmarkt ist extrem angespannt. In den 14 größten Städten Deutschlands gibt es 1,2 Millionen zu wenig Wohnungen. Bis 2030 benötigt der Markt 2,5 Millionen zusätzliche Wohnungen, wenn man Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung einrechnet.

Die Mietpreisbremse hat nicht funktioniert. Sie gilt nur bei Neuvermietung und hat viele Ausnahmen (möbliert, erstmals vermietet, teure Sanierung). Neuvermietungsmieten sind oft 30-50 % über Bestandsmieten.

Gewerbeimmobilien: Büros unter Druck

Anders als Wohnraum leiden Gewerbeimmobilien. Home Office hat den Bedarf an Bürofläche um 15-20 % reduziert. Leerstände in Frankfurt und München steigen, Büromieten stagnieren oder fallen.

Besonders dramatisch ist die Lage bei Einzelhandelsimmobilien in Innenstädten. Leerstandsquoten von 12 % sind keine Seltenheit. Shopping-Center müssen zu Mixed-Use-Concepts umgebaut werden.

Fazit: Kaufentscheidung 2026

Für Selbstnutzer ist 2026 ein guter Zeitpunkt zum Kauf. Die Zinsen sind moderat, die Preise in vielen Regionen fair. Eigenheimkauf lohnt sich ab einem Immobilienwert von ca. 250.000 € und einer Haltedauer von min. 10 Jahren.

Als Kapitalanlage sind Wohnungen in A-Städten attraktiv (Bruttomietrendite 3,2-3,8 %). In B-Städten sind die Renditen zwar höher (4-5 %), aber das Risiko (Wertverlust, Leerstand) ist auch größer.

Wer auf Spekulation setzt, sollte vorsichtig sein. Die Zeiten von 10 % jährlicher Wertsteigerung sind vorbei. Realistisch sind 2-4 % pro Jahr in guten Lagen — das entspricht in etwa der Inflation.